In seinem Buch über Wohnungsgenossenschaften zeigt der Geograph Joscha Metzger, dass die meisten von ihnen nicht im Sinne ihrer Mitglieder handeln.

Peter Samol

Diese Rezension erschien zuerst in der März-Ausgabe der Monatszeitung „OXI – Wirtschaft anders denken“ (Nr. 3/22).

Die unbegrenzt steigenden Mieten werden zum sozialen Problem. Mittlerweile wird auch für mittlere Einkommensschichten immer häufiger die Grenze des Bezahlbaren erreicht. Außerdem sind nicht mehr nur Ballungsräume, sondern zunehmend auch periphere Gebiete betroffen. Laut aktueller Gesetzeslage dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren bis zu 15 Prozent steigen. Das liegt deutlich über dem Wachstum der Durchschnittseinkommen. Alles in allem droht die größte Wohnungskrise seit Kriegsende.

Die meisten Mietwohnungen befinden sich in den Händen einer profitorientierten Wohnungswirtschaft. Das war in den Jahren des Fordismus, also etwa bis Mitte der 1970er Jahre, noch kein Problem. Seinerzeit war bezahlbares Wohnen ein Vorteil für eine Gesamtwirtschaft, die primär von der güterproduzierenden Industrie getragen wurde. Es hielt die Kosten der Arbeitskräfte niedrig, förderte deren Kaufkraft und trug zur wirtschaftlichen Prosperität bei. Im Neoliberalismus, der dann folgte, stellt jedoch nicht mehr die güterproduzierende Industrie, sondern das Finanzwesen die Basis der Volkswirtschaft. Jetzt stehen Renditen auf der Basis von Anklageprodukten im Mittelpunkt des Wirtschaftsgeschehens. Weil auch Immobilien renditeträchtige Anlageprodukte darstellen, sind steigende Mieten für das Kapital nicht mehr hinderlich, sondern sogar erwünscht. Wie schon Karl Marx im dritten Band seines Hauptwerks Das Kapital dargestellt hat, ergibt sich der Wert einer Immobilie indirekt aus dem regelmäßigen Ertrag, der sich mit ihr erwirtschaften lässt, sprich aus der Miete. Diese wird daher so gut wie nie gesenkt, weil das automatisch eine Abwertung der Immobilie nach sich zöge. Eher bleiben Wohnungen unvermietet. So führt die Dynamik des finanzmarktgetriebenen Kapitals zur Unterversorgung mit bezahlbaren Immobilien.

Genossenschaften als Alternative?

Was bleiben für Möglichkeiten, wenn man sich kein Eigenheim leisten kann? Die mit Abstand prominenteste Alternative sind Wohnungsgenossenschaften. Sie genießen den Ruf, bezahlbaren und sicheren Wohnraum anzubieten, sie veräußern ihre eigenen Immobilien selten und sind daher nicht an deren Verkaufswert interessiert. Von der Idee her gelten alle Genossenschaftsmitglieder als gleichberechtigte Eigentümer. Darauf bedacht, Leerstände zu vermeiden, liegen Genossenschaftsmieten spürbar unter denjenigen der privaten Konkurrenz. Genossenschaften verzichten zwar auf maximalen Profit, sind aber auch bestrebt, zu expandieren. Der Autor Joscha Metzger untersucht detailliert die Konsequenzen dieses Umstands. Diese geschäftspolitische Ausrichtung auf eine Bestandserweiterung geht mit einer innerbetrieblichen Bürokratisierung einher. An der Spitze stehen Vorstände, die sich einer betriebswirtschaftlicher Rationalität verpflichtet fühlen. Daran ändern auch die genossenschaftsspezifischen Mitbestimmungsmöglichkeiten wenig. Im Deutschen Genossenschaftsgesetz ist zwar eine jährliche Generalversammlung aller Genossenschaftsmitglieder vorgesehen, die Verantwortung für das Tagesgeschäft liegt jedoch beim Vorstand. Der darf sich zwar nur aus Genossenschaftsmitgliedern zusammensetzen, aufgrund der fachlichen Anforderungen wird das Vorstandspersonal jedoch auf dem Arbeitsmarkt für Führungskräfte rekrutiert und danach pro forma zu Genossenschaftlern ernannt.

Die orthodoxe Position: etwas günstiger, trotzdem zu teuer

Laut Metzger grenzen sich die von ihm befragten Vorstandsmitglieder ausdrücklich von „genossenschaftsromantischen Vorstellungen“ ab. Die einfachen Genossenschaftsmitglieder sollen sich stattdessen damit begnügen, „gut und sicher“ zur Miete zu wohnen. Im Prinzip bietet die Generalversammlung zwar die Möglichkeit, den Jahresabschluss anzufechten oder sogar den Vorstand abzuwählen, das passiert aber praktisch nie. Für gewöhnlich werden dort die Vorlagen des Vorstands ohne Diskussion befolgt. Diese weitgehende Eindämmung der Mitbestimmungsmöglichkeiten wirkt sich spürbar auf das konkrete Unternehmenshandeln aus. Die Vorstände sind bestrebt, ein mittleres Preissegment zu bedienen. Zugleich ist man der Auffassung, dass die Marktentwicklung ein objektives Geschehen darstellt, auf das man wenig Einfluss hat. Im Ergebnis liegen Genossenschaftsmieten zwar immer unter dem Mittelwert des Mietsspiegels, zugleich wird aber jede Anhebung genau registriert. Angesichts der jüngsten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt hat das zur Folge, dass die maßlosen Mitsteigerungen einfach mitgemacht werden. Da hilft der Umstand, ein Stück unter den Durchschnittsmieten zu liegen, wenig. Zwar sind die Wohnungsgenossenschaften nicht die Vorreiter von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen, sie eilen aber dieser schlechten Entwicklung hinterher statt sich gegen sie zu stemmen. Häufig werden Wohngenossenschaften auch von gewinnorientierten Wohnungsunternehmen für größere Stadtentwicklungsprojekte mit ins Boot geholt, an deren Ende eine allgemeine Verteuerung steht. Die Aufgabe der Genossenschaften besteht dann darin, den von der jeweiligen Kommune vorgesehenen Anteil günstigerer Wohnungen zu bewirtschaften. Auf diese Weise tragen die Genossenschaften dazu bei, die Verteuerung ganzer Stadtviertel zu flankieren.

Die heterodoxe Position: heraus aus der Marktlogik

Die bis hier dargestellten Praktiken sind typisch für klassische Genossenschaften. Diese sind allesamt älter und verfügen über große Wohnungsbestände. Seit den1970er Jahren kam daneben ein neuer Typ von Wohnungsgenossenschaften auf. Die Neuen sind kleiner und zeichnen sich im Gegensatz zu den klassischen Genossenschaften durch eine starke Einbeziehung ihrer Mitglieder aus. Eine von ihnen ist das Miethäusersyndikat. Es hat sich zum langfristigen Ziel gesetzt, das Wohnen komplett aus der Warenform herauszunehmen und stattdessen auf Selbstverwaltung und Kooperation zu setzen. In der kritischen Wohnungsforschung geht man allerdings davon aus, dass kleine Genossenschaften aufgrund der hohen Grundstücks- und Kapitalkosten, die auf dem Wohnungsmarkt herrschen, kaum über die reale Möglichkeit verfügen, das Wohnen aus dem allgemeinen Marktgeschehen heraus zu führen. Angesichts dieser Tatsache ist es um so bedauerlicher, dass die klassischen Genossenschaften in dieser Hinsicht einen Totalausfall darstellen. Es wäre zu wünschen, dass die Praxis der neuen Genossenschaften einen Weg in die älteren und größeren Schwesterorganisationen fände. Dann könnten Genossenschaften nicht nur die aktuell immer teurer werdenden Mieten wirkungsvoll bekämpfen, sondern vielleicht sogar zum Ausgangspunkt einer neuen und solidarischen Vergesellschaftungsform werden.

Joscha Metzger: Genossenschaften und die Wohnungsfrage. Konflikte im Feld der sozialen Wohnungswirtschaft. Westfälisches Dampfboot Münster 2021